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Steuern sparen für Vermieter – was Vermieter wissen sollten
Wer Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung oder einem Haus erzielt, muss diese in seiner Steuererklärung angeben.
Zu den Einkünften aus Vermietung gehören nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die Nebenkostenvorauszahlungen, Mieten für Garagen oder Stellplätze und Mieten für Einbauten wie Küchen oder Einnahmen für Werbeflächen.
Viele Ausgaben in diesem Zusammenhang können die Steuerlast senken. Hierzu gehören unter anderem Werbungskosten wie die Gebäudeabschreibung, laufende Grundstückskosten, Erhaltungsaufwendungen sowie Zinsen und Gebühren aus der Finanzierung. Der Tilgungsanteil kann nicht als Werbungskosten angesetzt werden.
1) Gebäudeabschreibung
Diese ermittelt sich aus dem Kaufpreis für das Gebäude ohne Grund und Boden, den Notarkosten, der Grunderwerbsteuer und den Gebühren für den Grundbucheintrag. Der Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.
Für Gebäude, die nach 1925 erbaut wurden, beträgt die Abschreibung 2 %. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Eine kürzere Nutzungsdauer und damit eine höhere Gebäudeabschreibung kann über ein Gutachten dargelegt werden.
Neu ab dem 1. Januar 2023 ist, dass ab diesem Zeitpunkt fertiggestellte Neubauten mit 3 % abgeschrieben werden können.
Über dies hinaus wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eine degressive Abschreibung von 5 % eingeführt, wenn der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt oder in diesem Zeitraum angeschafft wurde.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann zusätzlich zu den beiden oben genannten Abschreibungsmöglichkeiten über 4 Jahre eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 % der Gebäudekosten geltend gemacht werden.
Dies gilt wiederum dann, wenn neuer Wohnraum zwischen dem 1.Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026 im Standard „Effizienzhaus 40“ und Qualitätssiegel „Nachhhaltiges Gebäude“ geschaffen wurde.
Diese Wohnungen müssen dann mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden und dürfen pro Quadratmeter nicht mehr als 5.200 EUR kosten, wovon wiederum nur 4.000 EUR absetzbar sind.
2) Erhaltungsaufwand
Zu den Erhaltungsaufwendungen zählen unter anderem alle Renovierungen der Innenräume und der Fassade, Erneuerungen von Bädern, Elektroinstallationen, Fußböden, Fenstern, Türen und des Daches. Diese Aufwendungen können entweder sofort oder über 2 bis 5 Jahre verteilt abgesetzt werden.
Vorsicht ist geboten, wenn die Renovierung zu einer deutlichen Steigerung des Wohnstandards führt oder innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung über 15 % der Anschaffungskosten betragen („Anschaffungsnahe Herstellungskosten“). Diese Kosten werden dann wie Anschaffungskosten behandelt und abgeschrieben.
Für nähere Informationen oder einen persönlichen Termin, steht Ihnen die SHP-Beratergruppe jederzeit gerne zur Verfügung. Nutzen Sie unser Know-how und schreiben Sie uns eine E-Mail oder rufen Sie uns einfach an.
Hinweis: Diese Publikation ist als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht eine ausführliche und detaillierte Beratung ersetzen.
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