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Private Veräußerungsgeschäfte
– Steuerpflichtiger Hausverkauf an geschiedenen Ehegatten
Damit das Finanzamt Steuern verlangen kann, wenn Sie etwas verkaufen, müssen Sie nicht unbedingt Unternehmer sein. Das Einkommensteuergesetz sieht speziell für Privatpersonen vor, dass auf bestimmte Veräußerungsgeschäfte Steuern zu zahlen sind. Ist die Summe der Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften dabei geringer als 600 €, sind diese nicht zu versteuern.
Der Verkauf eines Grundstücks zählt z. B. zu den steuerbaren Veräußerungsgeschäften, sofern dieses von Ihnen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Veräußerung angeschafft wurde. Nicht von Bedeutung ist dabei, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Grundlage für die Zehnjahresfrist sind dabei die Daten der Notarverträge. Ausnahmsweise nicht versteuert wird die Veräußerung, wenn die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei unterscheidet man zwischen zwei Fällen, nämlich ob sich die Nutzung
- über den ganzen Zeitraum zwischen Fertigstellung bzw. Anschaffung und Veräußerung
oder
- über das Jahr der Veräußerung und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre erstreckt.
Hierzu ein Beispiel:
Frau Müller erwarb mit Notarvertrag vom 04.06.2013 ein bebautes Grundstück und vermietet die Immobilie. Zum 31.01.2023 (beabsichtigtes Datum des Notarvertrags) plant sie die Immobilie zu veräußern. Damit die Veräußerung steuerfrei ist, kündigt sie dem Mieter und zieht zum 01.12.2021 selbst in das Objekt ein.
Obwohl die Immobilie von Frau Müller innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wurde, hat sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden Kalenderjahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei ist unerheblich, dass die Nutzung in 2021 und 2022 nicht in beiden Jahren ein vollständiges Jahr umfasst.
Überträgt ein Ehegatte aufgrund einer drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgevereinbarung seinen Miteigentumsanteil an dem im Miteigentum beider Ehepartner stehenden Einfamilienhaus entgeltlich auf seinen geschiedenen Ehepartner innerhalb der Haltefrist, liegt eine (willentliche) Veräußerung vor. Dieser Fall landete vor dem BFH.
Bei diesem Streitfall hat ein Ehepaar bestehend aus Ehemann M und Ehefrau F im Jahr 2008 ein Grundstück mit Einfamilienhaus erworben und mit dem gemeinsamen Sohn S darin gewohnt. M zog im August 2015 aus. F verblieb mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie. Im Juni 2017 wurde die Ehe geschieden. M veräußerte den hälftigen Miteigentumsanteil an F. M hat die beiden Befreiungsmöglichkeiten „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ persönlich nicht erfüllt.
Eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ liegt ausnahmsweise auch dann vor, wenn M das Objekt seinem unterhaltsberechtigten Sohn S, unentgeltlich zur Nutzung überlässt. Das war hier bis zum Zeitpunkt des Verkaufs eigentlich der Fall. Da die geschiedene Ehefrau allerdings auch in dem Haus gewohnt hat, liegt nach der Entscheidung des BFH eben diese Begünstigung zu eigenen Wohnzwecken nicht vor.
Mit dem Verkauf des hälftigen Miteigentumsanteils an F hat M somit ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft erzielt. Da der Veräußerungsgewinn über dem Freibetrag in Höhe von 600 € liegt muss M diesen mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
Für nähere Informationen oder einen persönlichen Termin, steht Ihnen die SHP-Beratergruppe jederzeit gerne zur Verfügung. Nutzen Sie unser Know-how und schreiben Sie uns eine E-Mail oder rufen Sie uns einfach an.
Hinweis: Diese Publikation ist als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht eine ausführliche und detaillierte Beratung ersetzen.
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